Invertir en REITs

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son sociedades de inversión inmobiliaria que poseen y operan diferentes propiedades inmobiliarias en su cartera, y los inversores pueden comprar acciones de estas empresas.

Los REITs compran, gestionan y mantienen propiedades inmobiliarias y, por lo general, están obligados a distribuir al menos el 90% de sus beneficios a los accionistas en forma de dividendos. Los inversores se benefician de la rentabilidad por dividendos y la posible revalorización de las acciones de REITs.

Los REITs cotizan en bolsa con sus propios tickers, al igual que las acciones tradicionales, y se pueden adquirir a través de la mayoría de los brokers.

Históricamente, los REITs han demostrado un buen rendimiento, superando incluso al índice S&P 500 en términos de rentabilidad (rentabilidad anualizada del 11.1% en el período de 1991 a 2018, en comparación con el 9.8% del S&P 500). Además, su rendimiento es particularmente fuerte al final de los ciclos económicos, durante las recesiones (donde tienden a sufrir menos pérdidas) y después de las recesiones, donde a menudo superan al S&P 500.

Los REITs pueden ser una opción atractiva para los inversores interesados en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades físicas, ya que ofrecen una forma de inversión más líquida y diversificada.

Tipos de REITs

Existen tres tipos de REITs: los que invierten en bienes inmuebles, los que se enfocan en inversiones de deuda hipotecaria, y, por último, los híbridos que combinan ambas modalidades.

A continuación vamos a centrarnos en los que interesan a la mayor parte de la gente:

• • Sanidad: El foco está en propiedades relacionadas con el sector de la asistencia sanitaria (hospitales, clínicas, laboratorios, residencias y otras instalaciones médicas).
  • Oficinas: Se especializan en inversiones en propiedades comerciales destinadas a oficinas y edificios de trabajo.
  • Residenciales: El objetivo son propiedades de alquiler, como apartamentos y pisos.
  • Comerciales: Se  centran en inmuebles utilizados para actividades comerciales minoristas, como supermercados, tiendas y centros comerciales.
  • Industriales: Propiedades industriales como almacenes, centros logísticos, plantas de fabricación y centros de datos.
  • Hoteles: Se especializan en el sector hotelero y pueden invertir en una variedad de tipos de hoteles y otros establecimientos de alojamiento turístico.

✔️Ventajas de invertir en REITs

• • Barrera de entrada: Invertir en REITs es más accesible ya que puedes adquirirlos comprando acciones en la bolsa. Sin embargo, para invertir en propiedades físicas, generalmente necesitas tener una cantidad considerable de capital para cubrir la entrada y los impuestos (30% aprox del precio de la propiedad).
  • Liquidez: Comprar y vender REITs es fácil y económico, ya que son activos que cotizan en bolsa y se adquieren a través de brokers. Esto permite que puedas vender tus participaciones y tener el dinero casi de manera inmediata. En cambio, la inversión en propiedades físicas tiende a ser menos líquida, lo que puede causar dificultades si necesitas vender rápidamente y acabas vendiendo a un precio más bajo.
  • Diversificación: Los REITs ofrecen una mayor diversificación, ya que al invertir en ellos, puedes acceder a una cartera de propiedades diversas. Por ejemplo, si compras un REIT del sector sanitario, estarás invirtiendo en varios hospitales y centros médicos, lo que proporciona diversificación tanto en cantidad como en ubicación geográfica. Por otro lado, cuando compras una propiedad para alquilar, estás apostando todo a una sola inversión, y la diversificación se logra gradualmente a medida que adquieres más activos, lo que lleva tiempo.
  • Pasividad: Al invertir en REITs, eres un propietario pasivo y no te preocupas por la gestión de las propiedades. En cambio, al comprar propiedades para alquilar, es probable que surjan problemas que requieran tu atención de vez en cuando, dependiendo del tipo de inquilino y del estado de la propiedad.

❌Desventajas de invertir en REITs

• • Apalancamiento: La inversión tradicional permite un mayor apalancamiento que con los REITs. Por lo general, al comprar una propiedad, puedes financiar hasta un 80% de su valor lo que permite aprovechar más el apalancamiento.
  • Rentabilidad: La rentabilidad por dividendo de los REITs suele ser más baja que la que se puede obtener a través del cashflow generado por una propiedad. Esto se debe en parte a que los REITs invierten en propiedades de alta calidad y seguras que rara vez se adquieren a precios atractivos. La seguridad y calidad tienen un coste, lo que disminuye el rendimiento. Además, los REITs tienen costes de operación y dirección, al igual que cualquier empresa.
  • Equity: Al comprar una propiedad, se genera un equilibrio entre la deuda y el capital propio. A medida que el inquilino paga la deuda y la propiedad se aprecia, el capital propio aumenta. Esto es esencial, ya que permite utilizar ese capital propio como financiamiento para adquirir nuevas propiedades sin tener que vender.
  • Control sobre el activo: Al comprar una propiedad, se tiene un control directo sobre el activo. Se conoce la ubicación, el inquilino y se puede gestionar personalmente o a través de un administrador de confianza. En cambio, cuando se invierte en REITs, se delega todo el trabajo a una organización sobre la cual no se tiene control directo. Por tanto, es crucial investigar y conocer a fondo a los gestores de los REITs y su historial en la toma de decisiones.
  • Volatilidad: Los REITs cotizan en bolsa y, por lo tanto, experimentan variaciones diarias en sus precios. Por otro lado, una propiedad física no está expuesta a la volatilidad de los precios en el mismo sentido. Esto puede ser relevante desde una perspectiva psicológica, ya que la inversión en propiedades tiende a ser más estable en cuanto a los precios.
  • Fiscalidad: La inversión inmobiliaria permite deducir gastos como intereses de préstamos, gastos de mantenimiento, impuestos y amortización de activos. Los REITs están sujetos a retenciones fiscales sobre los dividendos ordinarios, generalmente alrededor del 15%, si se cumplen ciertos requisitos fiscales.