Todo el mundo tiene un círculo de competencia diferente. Lo importante no es el tamaño del círculo. Lo importante es permanecer dentro del círculo.
Se puede invertir en el mercado inmobiliario a través de viviendas, garajes, locales comerciales, etc. Pero por lo general, para la mayoría de las personas se recomienda invertir en viviendas .
El motivo es que analizar una vivienda es más sencillo que analizar otros tipos de propiedades, y esta opción suele ser rentable y relativamente fácil de comprender. Por lo tanto, no tiene mucho sentido asumir riesgos con otros tipos de inmuebles con los que no estamos tan familiarizados.
Puntos clave para invertir en viviendas
A continuación, vamos a ver los principales aspectos que debemos considerar al invertir en una vivienda.
Ubicación
La ubicación de una propiedad es fundamental para atraer demanda en el mercado de alquiler. En general, las viviendas en buenos barrios tienden a alquilarse más fácilmente, y puedes elegir entre varios candidatos interesados. Sin embargo, no debes limitarte únicamente a las zonas de élite. A veces, las áreas céntricas o de moda pueden ser demasiado caras y, aunque puedas obtener un alquiler elevado, la rentabilidad podría no justificar la inversión. Si estás comenzando y tienes un presupuesto limitado, comprar en zonas «prime» podría estar fuera de tu alcance.
En barrios periféricos con buenas conexiones y servicios, también puedes atraer a inquilinos confiables y obtener una buena rentabilidad. No todos los inquilinos valoran las mismas características, por lo que debes tener claro por qué estás comprando la propiedad y quiénes son tus posibles inquilinos. Por ejemplo, si planeas comprar un apartamento más grande, especialmente uno orientado a familias, debes considerar factores como la cercanía a escuelas, ya que la calidad de la educación puede ser un factor determinante en la elección de la ubicación de la vivienda.
En ciudades como Valencia, estar cerca de una escuela puede aumentar la atractivo de tu propiedad, ya que puede ser un factor importante para los padres que buscan una educación de calidad para sus hijos. Los pisos grandes suelen tener un alto costo de adquisición y no siempre son muy rentables, a menos que los alquiles por habitaciones.
Por otro lado, en el caso de apartamentos tipo loft o de una sola habitación, la proximidad a una universidad, transporte público, supermercados, cafeterías o gimnasios puede ser más relevante para el perfil de inquilino que buscas. Además, ten en cuenta que los cambios en la movilidad, como el uso de motocicletas o patinetes eléctricos, pueden hacer que áreas que antes podrían parecer menos atractivas se vuelvan más deseables.
Es esencial evitar los apartamentos en barrios conflictivos, sin importar lo atractivos que puedan parecer debido a su bajo costo. La seguridad es prioritaria, y nadie quiere vivir en un lugar que le cause temor o inseguridad. En cuanto a la ubicación, ten en cuenta que las viviendas en plantas altas sin ascensor pueden ser rentables, pero más allá del tercer piso, las opciones de alquiler pueden verse limitadas.
A veces, lo que parece más rentable a corto plazo puede no serlo en el largo plazo. No subestimes la importancia de mantener una vivienda atractiva y bien cuidada, ya que estos tipos de propiedades tienden a alquilarse sin problemas y no quedan vacíos durante recesiones económicas.
Vivienda nueva o de segunda mano
Comprar una vivienda nueva generalmente implica un coste más alto en comparación con una propiedad de segunda mano en el mismo vecindario. Esto se debe a que siempre se paga una prima, que puede variar dependiendo de la zona y, en algunos casos, incluso duplicar o triplicar el precio por metro cuadrado.
Por lo general, las viviendas de obra nueva no suelen ser tan rentables. En muchos casos, solo se pueden alquilar a un precio un 50-60% más alto, lo que hace que sean menos atractivas desde una perspectiva de inversión.
Sin embargo, en momentos de crisis, es posible adquirir viviendas de obra nueva a precios más bajos, lo que puede proporcionar una rentabilidad razonable. Muchas viviendas nuevas cuentan con zonas comunes, como parques privados, piscinas o pistas de pádel, lo que puede ser un gran atractivo para los inquilinos. No obstante, los gastos asociados a estas instalaciones suelen ser elevados, lo que podría afectar la rentabilidad.
Una ventaja de las viviendas nuevas es que tienen menos gastos en reparaciones. Además, si la propiedad está en construcción, es posible dar la entrada en plazos, lo que puede ser beneficioso si no dispones de la totalidad del dinero inicial.
En cuanto a las viviendas de segunda mano, si no han sido actualizadas recientemente, es probable que no sean atractivas para la mayoría de los inquilinos. Por lo tanto, es recomendable buscar propiedades que hayan sido renovadas en los últimos 10-15 años o centrarse en propiedades que requieran una remodelación, incluyendo el costo de la misma en los cálculos para determinar el verdadero coste de adquisición.
En resumen, la meta es encontrar propiedades relativamente nuevas o actualizadas. La obra nueva generalmente no es la opción más rentable, aunque no debe descartarse por completo. Si consideras propiedades de obra nueva, busca aquellas con gastos de comunidad relativamente bajos. Además, es importante recordar que cuanto más antiguo sea el edificio, mayor rentabilidad deberás exigirte, ya que es más probable que surjan problemas de mantenimiento con el tiempo.
Casas, adosados o pisos
A la mayoría de las personas les atrae la idea de vivir en una casa con su propio terreno. Sin embargo, si tu objetivo es invertir en propiedades para alquilar, los pisos suelen ser mucho más rentables en comparación con las casas y los adosados.
Las casas unifamiliares y los adosados conllevan costes de mantenimiento significativamente más altos, lo que reduce la rentabilidad neta de la inversión. Además, estas propiedades suelen tener un precio de compra más elevado y no se alquilan por mucho más que los apartamentos en áreas urbanas. Además, ten en cuenta que las familias numerosas son cada vez menos comunes, lo que reduce el público objetivo para casas grandes.
A largo plazo, los pisos en áreas urbanas generalmente ofrecen mejores rentabilidades netas como inversión.
Pisos pequeños o grandes
El estilo de vida y situación demográfica han evolucionado considerablemente en las últimas décadas, y esto ha influido en la demanda de viviendas en alquiler. Los factores clave a considerar son:
1) El consumismo y la inestabilidad laboral han llevado a un aumento en la demanda de viviendas con 1 o 2 habitaciones, ya que las personas tienden a tener menos hijos y buscan viviendas más pequeñas y asequibles.
2) Las parejas suelen esperar más tiempo antes de tener hijos, lo que aumenta la demanda de viviendas más pequeñas y adecuadas para parejas jóvenes.
3) El aumento en el número de divorcios ha contribuido a la demanda de viviendas más pequeñas, ya que las personas que viven solas o como parejas jóvenes sin hijos buscan espacios más compactos.
Por otro lado, alquilar pisos grandes por habitaciones para profesionales jóvenes o estudiantes universitarios puede ser rentable, pero también puede conllevar más quebraderos de cabeza con la gestión de inquilinos (fiestas ruidosas, desgaste del inmueble y alta rotación de inquilinos).
Sin embargo, es esencial destacar que «pisos pequeños» no implica necesariamente propiedades de baja calidad. Hay que buscarlos con buena iluminación, distribución y, si es posible, balcón o terraza.
Los precios «suelo y techo» del mercado
La principal razón por la que comprar un piso pequeño suele ser más rentable que uno grande se debe a la dinámica del mercado de alquiler, que tiene un límite inferior y superior de precios.
Por ejemplo, en Valencia ciudad es complicado encontrar pisos en alquiler por menos de 550€ al mes, independientemente de su tamaño o estado (suelo del mercado). A pesar de que puede suponer un esfuerzo financiero, muchas personas jóvenes con empleo pueden pagar esta cantidad. Si el alquiler es un poco más caro, muchas menos personas pueden permitírselo, lo que significa que es necesario que una pareja comparta los gastos. Con dos salarios medios, la mayoría de las personas pueden pagar entre 550€ y 700€ al mes. Esto implica que, como mínimo, un piso pequeño generará alrededor de 550€ al mes en alquiler.
Dentro de este rango de precios, la mayoría de la población pueden ser inquilinos para tu propiedad. Estos no tienen porqué valorar una tercera habitación o un espacio más grande, sino que prefiere que el piso pequeño tenga una distribución eficiente y un aspecto moderno.
Por otro lado, existe un «techo» en el mercado. Muy pocas personas pueden permitirse un alquiler mensual de 1.000€, y pocas parejas, incluso si pueden hacerlo, están dispuestas a pagar esa cantidad durante mucho tiempo. Por lo general, las personas con ingresos más altos optarán por comprar una propiedad similar en lugar de alquilarla. La excepción a esta regla es si tienes un piso grande que puedes alquilar por habitaciones.
En resumen, gastar más dinero en una propiedad más grande no resulta rentable.
Diversificación
Al diversificar, estás reduciendo el riesgo de depender de un único inquilino y, por lo tanto, de un único flujo de ingresos. El mayor riesgo en el alquiler de una vivienda es el impago del alquiler.
Al tener dos propiedades con rentas más pequeñas, en lugar de una única propiedad con una renta alta, si uno de los inquilinos no puede pagar, al menos tendrás otra fuente de ingresos para compensar y amortiguar el impacto económico. Esto reduce significativamente el riesgo de que el impago de un inquilino de alto alquiler pueda poner en peligro tus finanzas personales.
