El 90% de los millonarios consiguen serlo a través de la inversión inmobiliaria.
Aunque la inversión inmobiliaria no atrae a todo el mundo, en mi opinión, es la forma más efectiva de construir riqueza. A continuación, voy a explicar los fundamentos de por qué considero que la inversión inmobiliaria es I.D.E.A.L.
I-Ingresos
La inversión inmobiliaria es una especie de máquina generadora de ingresos o rentas en forma de alquileres (cashflow). Si bien el mismo objetivo se puede alcanzar mediante la inversión en acciones que pagan dividendos, los rendimientos por dividendos son comparativamente bajos en relación con las rentabilidades netas que se pueden obtener mediante la inversión inmobiliaria.
Además, si se lleva a cabo una inversión inmobiliaria de manera estratégica, los ingresos por alquiler pueden aumentar con el tiempo, manteniéndose al ritmo de la inflación o incluso superándola. Esto significa que la inversión inmobiliaria no solo protege contra la inflación, sino que también tiene el potencial de superarla.
D-Depreciación
Una ventaja significativa de invertir en inmuebles es la capacidad de amortizar una cantidad cada año para reflejar el desgaste del inmueble. Esta depreciación o amortización es esencial porque permite reducir la carga fiscal.
Esto puede resultar en un menor pago de impuestos por los ingresos de alquiler en comparación con lo que se pagaría si esta deducción no estuviera disponible. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta amortización también reduce el valor de adquisición del inmueble. Por lo tanto, si decides vender la propiedad en el futuro y no es tu vivienda principal, podrías estar sujeto a un mayor impuesto a las ganancias de capital. Por esta razón, generalmente se recomienda no vender propiedades a menos que sea absolutamente necesario o exista una clara burbuja en el mercado.
E-Equity
El Equity o Patrimonio Neto representa la diferencia entre el valor de mercado de una propiedad y la deuda que está vinculada a dicha propiedad (Equity = Valor de mercado – Deuda de la propiedad)
Para ilustrar esto, supongamos que una propiedad tiene un valor de 150.000€ y la hipoteca pendiente es de 50.000€. En este caso, el Equity o Patrimonio Neto sería de 100.000€.
El Equity aumenta con el tiempo por dos razones principales:
- A medida que se amortiza el préstamo, la deuda disminuye.
- Conforme la propiedad se revaloriza con el tiempo, su valor de mercado aumenta.
El Equity es un concepto importante ya que, cuando has pagado un gran porcentaje de la propiedad, puedes utilizar este Equity para financiar parte de una futura compra sin necesidad de vender una propiedad o reducir tus activos en una inversión futura.
A-Apreciación
En general, los inmuebles tienden a seguir la tendencia de aumento en el coste de vida o inflación. Sin embargo, en ciertos mercados, la apreciación de los inmuebles ha sido y seguirá siendo significativamente mayor que el incremento del coste de vida. Aquí es donde la inversión inmobiliaria aprovecha el poder del interés compuesto. Incluso pequeños aumentos anuales, una vez que se acumulan a lo largo del tiempo, pueden hacer que el capital crezca de manera sorprendente.
Por ejemplo, considera una propiedad adquirida por 180.000€ que experimenta una apreciación anual promedio del 3.5%. Después de 20 años, el valor de esa propiedad sería de 360.000€.
L-Leverage (Apalancamiento)
El apalancamiento es, sin duda, una de las claves más importantes de la inversión inmobiliaria. En esencia, el apalancamiento nos permite comprar una propiedad con un valor de 200.000€ con una inversión inicial de solo 40.000€. En otras palabras, estamos utilizando un «efecto palanca» para adquirir una propiedad de mayor valor con una inversión relativamente pequeña.
Esto nos brinda la oportunidad de obtener rendimientos más significativos en nuestras inversiones al emplear una cantidad limitada de dinero en comparación con el valor del inmueble, y luego poner esa propiedad en alquiler.
Es fundamental tener en cuenta que el apalancamiento debe utilizarse de manera sensata y responsable. Se deben respetar los ratios de endeudamiento en función de la cuantía, estabilidad y diversificación de los ingresos. Un uso excesivo o irresponsable del apalancamiento puede llevar a problemas financieros, como los que experimentaron muchas personas durante la crisis financiera de 2008.
