Nunca dependas de una única fuente de ingresos, invierte para crear una segunda fuente.
Invertir en locales comerciales puede parecer atractivo para muchas personas que se aventuran en el mundo de la inversión inmobiliaria. A menudo, los locales comerciales ofrecen rentabilidades ligeramente superiores a la inversión en viviendas, pero esto no siempre es el caso. La rentabilidad que obtendrás variará significativamente según la ubicación en la que decidas invertir.
De hecho, al igual que en el caso de las viviendas, los locales comerciales de alta calidad no suelen ser muy rentables a pesar de generar ingresos elevados debido a los altos costes de adquisición.
📱Mundo digital
Actualmente, los locales comerciales no me parecen una opción interesante, ya que existe el riesgo de que se queden vacíos, especialmente en una economía cada vez más digital. La creciente tendencia hacia el comercio electrónico está transformando la forma en que los consumidores compran productos y se relacionan con las tiendas físicas. Por lo que si cae la demanda, disminuirá el cashflow.
Probablemente, cualquier actividad que pueda llevarse a cabo de manera virtual tenderá a hacerlo. Un ejemplo claro de esta tendencia es el sector de las tiendas de ropa. Cuando la tecnología permita a las personas probarse la ropa en casa de manera eficiente, es probable que muchas personas eviten las tiendas físicas. Esto podría llevar a una reducción de las tiendas tradicionales y una mayor inversión en tiendas insignia o «flagships» que ofrezcan experiencias de compra más exclusivas.
Sectores como la banca y las agencias inmobiliarias también han experimentado un cierre significativo de oficinas en los últimos años debido a la creciente eficiencia de los servicios en línea.
En cuanto a la demanda de oficinas, es probable que se conviertan en un espacio híbrido, con más flexibilidad para teletrabajar. Sin embargo, no se espera que las oficinas desaparezcan por completo. Además, hay sectores en auge, como los almacenes logísticos y centros de datos, que tienen un futuro prometedor, pero no son accesibles para la inversión directa para la mayoría de las personas y, por lo tanto, pueden abordarse a través de REITs (fondos de inversión inmobiliaria).
🛠️Reconversión
Ante la posible problemática a la que se enfrentan los locales comerciales, es probable que muchos se intenten adaptar a la nueva realidad, tratando de:
- Convertir el local en viviendas para ayudar a aliviar la presión sobre los precios de la vivienda en ciudades caras.
- Transformar el local en trasteros para abordar la escasez de espacio en algunas ciudades.
- o incluso que se destinen a restaurantes y bares.
👨⚖️Fiscalidad y financiación
La fiscalidad es un factor importante a tener en cuenta al invertir en locales comerciales. La compra de locales comerciales está sujetos a un IVA del 21%, lo que es una desventaja en comparación con la inversión en propiedades residenciales, que generalmente tiene un IVA o ITP del 10%.
Por otro lado, la inversión inicial para locales comerciales suele ser alta, ya que muchos bancos no financian el mismo porcentaje que en las inversiones residenciales. Por ejemplo, es común que los bancos ofrezcan hasta un 75% de financiación para locales comerciales, mientras que en viviendas, habitualmente es un 80%, e incluso en algunos casos se puede obtener el 90% o más, dependiendo de la tasación.
entonces… ¿cuándo vale la pena?
Si después de realizar un análisis exhaustivo de tu localidad, identificas una fuerte demanda para los locales comerciales y los números cuadran, puede tener sentido invertir en este tipo de propiedad.
Otra opción es considerar convertir el local comercial en una vivienda y alquilarlo. Dado que actualmente existe una menor demanda de espacio comercial, es posible que encuentres oportunidades atractivas debido a la reducción de precios en este sector.
Sin embargo, es fundamental asegurarte de que el local cumple con los requisitos para ser considerado una vivienda y que el Ayuntamiento permita este tipo de operaciones.
