Los propietarios de inmuebles se enriquecen mientras duermen.
En el artículo anterior hablamos de invertir en viviendas, que generalmente se consideran la opción más recomendable y fácil de entender en el ámbito inmobiliario. Hoy, nos centraremos en la inversión en plazas de garaje y analizaremos sus ventajas e inconvenientes en comparación con la inversión en viviendas. También veremos un indicador que nos permitirá conocer cuándo puede ser interesante invertir en Garajes y cuál debería ser el múltiplo máximo recomendado a pagar por ellas.
Es importante tener en cuenta que el éxito de la inversión en plazas de garaje depende en gran medida de la relación entre la oferta y la demanda en la zona, tanto en el presente como en el futuro. Es esencial llevar a cabo un estudio exhaustivo de la zona. Mientras que la vivienda es una necesidad esencial, el estacionamiento es más opcional, ya que las personas pueden optar por utilizar el transporte público, alternativas al automóvil u otras soluciones. Por lo tanto, es fundamental enfocarse en áreas con problemas de estacionamiento actuales y futuros.
Debes prestar atención a los planes urbanísticos de la localidad donde planeas comprar. El objetivo es proporcionar una solución a la escasez de espacio de estacionamiento. Sin un problema que resolver, puede ser difícil alquilar tu plaza. Además, debes estar al tanto de las tendencias cambiantes, como las restricciones en la circulación de vehículos en áreas urbanas y la disminución de la compra de coches, especialmente entre las generaciones más jóvenes. Esto afectará tanto la oferta como la demanda de plazas de garaje.
En resumen, la inversión en plazas de garaje para alquilar puede ser atractiva en áreas donde la oferta de estacionamiento es limitada y se prevé que la demanda sea constante. Los barrios con edificios antiguos, una población de clase media alta y una alta densidad de población suelen ser lugares donde esta inversión puede ser rentable, ya que la demanda de estacionamiento es mayor en estos lugares.
✅Ventajas de invertir en plazas de garaje
1) Menor capital inicial
Invertir en una plaza de garaje generalmente requiere un capital inicial más bajo en comparación con la compra de una vivienda. Esto es beneficioso si no puedes ahorrar una gran cantidad de dinero para una entrada de un piso.
2) Diversificación
Puedes comprar varias plazas en lugar de una sola vivienda. Esta diversificación puede protegerte de riesgos como el impago del alquiler o cambios regulatorios, como la imposición de límites en las rentas de viviendas.
3) Menores gastos de mantenimiento
Los gastos asociados a una plaza de garaje suelen ser significativamente más bajos que los de una vivienda. Esto incluye gastos de comunidad, seguros, impuestos y cualquier coste de mantenimiento.
4) Gestión pasiva
Alquilar una plaza de garaje implica menos problemas en comparación con el alquiler de una vivienda. Las viviendas tienen más elementos que pueden sufrir daños o averías, mientras que una plaza de garaje es esencialmente un pedazo de suelo. Esto proporciona una mayor tranquilidad una vez que la plaza está alquilada.
5) Renovación anual
Los contratos de alquiler de plazas de garaje suelen tener una duración de un año. Esto puede ser beneficioso si tienes una plaza con alta demanda, ya que te permite ajustar la renta más rápidamente que en el caso de una vivienda. En comparación, las nuevas leyes de alquiler en muchas regiones pueden requerir que los contratos de vivienda se mantengan sin cambios durante varios años.
❌Desventajas de las plazas de garaje
1) Obligación presentar el IVA
El alquiler de plazas de garaje está gravado con un IVA del 21%. Aunque el propietario puede ser una persona física y no necesita darse de alta como negocio, se considera una actividad sujeta a IVA.
2) Futura demanda incierta
La inversión en plazas de garaje puede verse afectada por la creciente popularidad de servicios como Lyft, Uber, Cabify y la llegada prevista de vehículos autónomos. Estos servicios podrían reducir la necesidad de estacionamiento en áreas urbanas, ya que las personas pueden optar por servicios de transporte en lugar de usar sus vehículos personales. La demanda de estacionamiento podría disminuir como resultado.
3) Menor financiación y más cara
Es más complicado obtener financiamiento para la compra de plazas de garaje, y generalmente las instituciones financieras no otorgan préstamos hipotecarios específicos para este tipo de inversión. Esto significa que es posible que debas recurrir a préstamos personales, que suelen ser más costosos.
4) Peor fiscalidad
A pesar de poder deducir algunos gastos relacionados con las plazas de garaje, no puedes aplicar la reducción del 60% que se aplica a las viviendas en alquiler que constituyen la vivienda habitual del inquilino. Esto reduce las ventajas fiscales.
5) Falta de apalancamiento
La inversión en plazas de garaje carece del apalancamiento que puedes obtener al comprar una vivienda. Si compras una plaza de garaje por un determinado valor, no puedes aprovechar el poder del apalancamiento financiero como lo harías al adquirir una vivienda de mayor valor.
Valoración
En cuanto a la valoración de plazas de garaje, idealmente, se sugiere no sobrepasar un múltiplo de 200 veces el precio del alquiler mensual (sin incluir impuestos). Cuanto menor sea este múltiplo, mejor.
La compra de plazas de garaje tendría sentido en los siguientes escenarios:
- Personas mayores de 60 años que necesitan ingresos regulares en el presente.
- Personas más jóvenes que han agotado su capacidad de crédito con el banco para obtener otra hipoteca
- Inversores con un perfil conservador que desean evitar el endeudamiento y no les gusta invertir en el mercado de valores.
Además, se recomienda la compra de plazas de garaje grandes, ya que pueden acomodar cualquier tipo de vehículo, incluidos automóviles y motocicletas. Si hay varias plantas en el estacionamiento, se prefiere la primera planta, y es importante buscar plazas de garaje con buena accesibilidad. Algunas personas pueden desanimarse si hay columnas o giros muy cerrados entre las rampas de acceso. En resumen, es preferible optar por plazas de garaje de mayor tamaño y con una mejor accesibilidad.
