Estrategia House Hacking: ¿En qué consiste?

Si le debes al banco 1.000€, tienes un problema. Si le debes a tu Banco 100 millones, el problema es de tu Banco.

Antiguo Proverbio

Imagina vivir en tu propia casa mientras generas ingresos. Esto es posible con el house hacking, una estrategia que transforma tu hogar en una inversión.

En este artículo exploraremos cómo esta técnica única puede ser tu primer paso hacia el emocionante mundo de la inversión inmobiliaria.

House Hacking: Entendiendo la Esencia

El término «House Hacking» es ampliamente utilizado en Estados Unidos y se refiere a la práctica de comprar una vivienda con varios compartimentos, donde el propietario vive en uno de ellos y alquila las demás (ejemplo un duplex, triplex o incluso fourplex),

Los ingresos generados por el alquiler de los compartimentos ayudan a cubrir parcial o totalmente los gastos del propietario mientras vive en esa vivienda. Luego, cuando el propietario se muda, el inmueble se convierte en una inversión de alquiler a largo plazo.

En España, este enfoque no es tan común, pero aún es posible si se encuentra una propiedad que se pueda dividir o que tenga dos áreas separadas que se puedan alquilar. Sin embargo, es más habitual comprar una vivienda con 3 o 4 habitaciones en una ubicación con demanda universitaria o de trabajadores jóvenes, vivir en una de las habitaciones y alquilar las demás.

En resumen, la esencia del house hacking consiste en maximizar el uso de tu propiedad para generar ingresos adicionales. 

House Hacking: mejor opción para iniciarse en la inversión inmobiliaria

La vivienda suele ser uno de los mayores gastos en los presupuestos familiares (30% o más de sus ingresos). Esta carga financiera se vuelve aún más pesada si una persona vive sola. Por tanto, reducir este gasto en los primeros 10 años de vida laboral, ahorrar el dinero y luego invertirlo de manera inteligente puede proporcionar una gran ventaja financiera.

Esta estrategia del «House Hacking» es especialmente beneficiosa entre los 20-30 años, ya que generalmente en esta etapa de la vida no se tienen muchas obligaciones financieras y la privacidad puede ser menos prioritaria. Por supuesto, la decisión de implementar esta estrategia dependerá del tipo de persona que seas y de cuándo desees formar una familia.

La diferencia entre hacerlo o no puede significar acumular miles de euros y, además, vivir de forma gratuita , ya que tus compañeros de piso contribuirán a cubrir tu hipoteca y los gastos asociados.

El «House Hacking» es muy útil cuando se aplica a tu primera vivienda, por los siguientes motivos:

  • Mayor financiación y apalancamiento: Al adquirir tu primera vivienda, es probable que obtengas tipos de interés más favorables que si se tratara de una segunda vivienda o una propiedad para inversión. Además, los bancos suelen permitir un mayor grado de apalancamiento.
  • Sirve para romper mano: Combinando la vivienda con la inversión, puedes aprender sobre el negocio mientras vives en la propiedad. Cometer errores es una parte natural del proceso de aprendizaje, y vivir en el lugar te permitirá una comprensión más profunda tanto de la gestión de la propiedad como de las relaciones con los inquilinos. Además, estarás más familiarizado con la propiedad y sus ocupantes, ya que habrás vivido en ella.

Inconvenientes

  • Falta de privacidad: Tendrás que compartir zonas comunes, por lo que se recomienda buscar una propiedad con al menos dos baños para mayor comodidad y privacidad.
  • Gestión activa: La gestión puede ser intensiva, especialmente si tienes una alta rotación de inquilinos. Deberás dedicar tiempo a la búsqueda de inquilinos adecuados y a la gestión de los pagos.
  • Ubicaciones limitadas: La elección de la ubicación de tu primera vivienda estará condicionada por factores financieros, lo que significa que no podrás vivir exactamente donde quisieras. Esta restricción puede limitar tus opciones de vivienda.

En resumen, si utilizas esta estrategia vivirás en un tipo de vivienda que quizás no alquilarías por elección personal. Puede no ser tan lujosa o glamourosa como preferirías. Sin embargo, este es un coste que puedes querer asumir para comenzar a construir riqueza y avanzar hacia tus objetivos financieros a largo plazo.

Ejemplo de House Hacking

    Ahora es momento de ver un ejemplo de cómo podemos llevarlo a cabo en la práctica.

    1) Eligiendo piso

    Consideremos un piso de 120.000€ y tres habitaciones, y que podemos alquilar cada habitación por 275€. Como esta sería nuestra primera vivienda y la usaríamos como vivienda habitual, el banco podría darnos incluso el 90% de la vivienda.

    Por lo tanto, nuestra inversión inicial sería del 10%, que equivale a 12.000€. Además, si incluymos los gastos e impuestos (otro 10% aprox.), la inversión inicial sería de 24.000€.

    Luego, tras negociar con varios bancos, conseguimos una hipoteca a 30 años con un tipo fijo del 3%. Considerando que el capital a financiar sería de 108.000€, tendríamos una cuota hipotecaria de 455€.

    También estimamos que la propiedad incurrirá en gastos de 80€ al mes, que incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad y otros gastos relacionados con el edificio.

    Es crucial asegurarnos de que el alquiler de las dos habitaciones sea suficiente para cubrir la hipoteca y los gastos operativos. Si no es así, busca otra vivienda, ya que no estarás haciendo una buena inversión.

    2) Después de la compra

    Después de comprar la propiedad y alquilar las habitaciones, puedes vivir en ella por ejemplo 3 años mientras ahorras para repetir la misma operación más adelante. Durante este tiempo, la propiedad generará un cashflow positivo, ya que tendrás ingresos adicionales por alquilar las habitaciones y esto te permitirá ahorrar más rápido para tu próxima vivienda.

    Si estás soltero y no te importa continuar compartiendo la vivienda, puedes repetir el proceso exactamente igual. Sin embargo, si prefieres disfrutar de algo de privacidad, podrías buscar una propiedad para vivir solo.

    Si optas por la segunda opción, te recomiendo que adquieras una propiedad cuyos números funcionen como si la fueras a alquilar, es decir, no pagues más de lo necesario. En general, es mejor esperar hasta tener dos propiedades que sean buenas inversiones antes de comprar una vivienda para uso personal.

    De esta manera, podrías vivir solo en tu próxima propiedad durante otros 3 años mientras continúas ahorrando. En ese momento, puedes considerar la compra de tu hogar si crees que tiene sentido comprar en lugar de alquilar. Para entonces, habrás puesto a trabajar al menos dos propiedades que estarán generando ingresos y cubriendo sus propios gastos, además de proporcionarte un flujo de efectivo adicional.

    Sin darte cuenta, estarás ahorrando no solo en efectivo en tu cuenta bancaria, sino también en forma de creación de patrimonio en tres propiedades: las dos que tienes alquiladas y tu vivienda habitual.

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