Ejemplo de apalancamiento

El 10% de las personas del mundo utiliza la deuda para enriquecerse; el 90% utiliza la deuda para empobrecerse.

Robert Kiyosaki

Imaginemos el siguiente caso. Después de acabar la carrera de Arquitectura, Sara tiene un sueldo de 1.700€ mensuales y además acaba de recibir 100.000€ de sus padres.

A Sara le apasiona viajar, pero sus padres establecen una condición para el dinero que le entregan: solo puede utilizarlo para adquirir activos. Dado su interés en la inversión en inmuebles, Sara es consciente de que hay varias oportunidades disponibles y está considerando sus opciones:

  • Piso A: 100.000€
  • Piso B: 80.000€

La mayoría de la gente no se plantearía comprar ambos, pero Sara es distinta, y empieza a hacer números de forma aproximada.

La opción más prudente sería comprar el piso B sin hipoteca y mantener 9.000€ en el banco. La otra opción sería adquirir el piso A y asumir una deuda de 13.000€ que podría financiar de la manera que considere más conveniente.

Sin embargo, después de realizar un análisis detenido, Sara se da cuenta de que puede comprar ambos si destina 50.000€ a cada uno de los pisos. En este escenario, podría vivir en el Piso B y alquilar el Piso A.

Observamos que si Sara opta por esta estrategia, el alquiler del Piso A cubriría la hipoteca de dicho piso y aún le sobrarían 335€ para gastos relacionados con la vivienda, como el mantenimiento, seguro, gastos de comunidad y el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Además, el Piso B sería su residencia habitual, no una inversión, pero sería capaz de hacer frente cómodamente a la hipoteca con su salario, ya que representaría aproximadamente el 10% de sus ingresos. Incluso en el caso de un posible impago, su salario sería suficiente para afrontar ese riesgo.

Apalancamiento vs SIN apalancamiento

Ahora, comparemos esta situación con la de comprar el Piso A para alquilar CON y SIN hipoteca. Para este cálculo, supondremos que no hay impuestos ni otros gastos para simplificar.

Suponiendo que las viviendas suben de meda un 2% cada año, como el piso valía 100.000€, después de 30 años el valor del piso serían 180.000€ aproximadamente.

  • Si hubiera invertido los 100.000€ iniciales, obtendría una ganancia de 80.000€. Esto equivale a un rendimiento del 80% en 30 años.
  • Si hubiera invertido únicamente 50.000€ habría obtenido una ganancia de 130.000€. Esto representaría un rendimiento del 260% en 30 años.

Es fundamental destacar que tanto en el escenario de utilizar hipoteca del banco como en el de desembolsar la inversión inicial completa, el coste es de 100.000€, y el valor de mercado es de 180.000€.

La diferencia radica en que al emplear financiamiento bancario y no tener que realizar un gasto adicional más allá de la inversión inicial, la operación se vuelve mucho más rentable. La propiedad se autofinancia con los ingresos del alquiler.

De esta manera, después de 30 años, Sara tendría un activo valorado en 180.000€ con una inversión inicial de tan solo 50.000€.

¿Y los intereses de la hipoteca?

En cuanto al pago de intereses, Sara únicamente ha asumido los intereses de la hipoteca de su vivienda habitual, ya que los intereses del piso de inversión, los han pagado los propios inquilinos.

Además, a pesar de los intereses pagados en la vivienda que utiliza como vivienda principal, el coste de esa hipoteca es menor de lo que habría tenido que afrontar si hubiera tenido que irse de alquilar una propiedad similar.

En resumen, en este ejemplo simplificado, el apalancamiento ha permitido a Sara acumular un capital de 180.000 euros y recibir una renta de 600€ (o su equivalente ajustado por inflación) después de 30 años con una inversión inicial de 50.000 euros. En este caso, la operación parece sensata y no demasiado arriesgada.

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