Al considerar una inversión inmobiliaria, es fundamental comprender y medir dos componentes clave: los ingresos y los gastos. No obstante, el cashflow va más allá de esto.
En este artículo, exploraremos en profundidad qué significa realmente tener un flujo de efectivo positivo en tu propiedad y cómo este indicador puede ser tu mejor aliado financiero.
Entendiendo el Cashflow: Más que Ingresos y Gastos
El flujo de efectivo, también conocido como cashflow, representa el beneficio que obtienes cada mes después de restar todos los gastos operativos y financieros de tus ingresos por alquiler. Para cualquier inversor a largo plazo, el cashflow es un concepto fundamental.
Por ejemplo, si posees acciones en una empresa que paga dividendos, mientras mantengas esas acciones, estas generarán un flujo de efectivo para el accionista en forma de dividendos.
En el ámbito inmobiliario, son las propiedades las que generan este flujo de efectivo, siempre y cuando las adquieras de manera inteligente. Cada mes, recibirás el alquiler de tus inquilinos y pagarás todos los gastos, incluyendo la hipoteca. La diferencia positiva entre estos ingresos y gastos es tu cashflow.
Por ejemplo, si recibes un alquiler de 600€, tienes una hipoteca de 300€ y unos gastos de 100€, estás obteniendo un cashflow de 200€.
El cashflow es de gran importancia, ya que es la clave para poder vivir de las rentas y es una de las razones principales por las que las inversiones inmobiliarias resultan tan atractivas.
Además, a lo largo de tu trayecto en el mundo de las inversiones inmobiliarias, el cashflow te permitirá reinvertir las ganancias de una propiedad de inversión para financiar la adquisición de otras propiedades.
Cuanto mayor sea el cashflow generado por tus propiedades, mayor tranquilidad experimentarás. Esto te ayudará a aumentar tus ingresos por un lado y a sentirte cada vez más independiente al no depender únicamente de una única fuente de ingresos.
Dado que las rentas de alquiler son relativamente pasivas, el cashflow también te permitirá disponer de más tiempo para pasar con tus seres queridos y amigos.
✔️¿Cómo mejorar tu cashflow?
- Aumenta tus Rentas: La forma más obvia de incrementar tu flujo de efectivo es aumentar el alquiler de tus propiedades. Puedes lograrlo al comprar propiedades en áreas con proyección de crecimiento y una demanda de alquiler en aumento con el tiempo. Otra manera de aumentar las rentas es a través de una reforma que agregue valor a la propiedad.
- Inquilinos a Largo Plazo: La rotación constante de inquilinos y las propiedades vacías son obstáculos importantes para aumentar tu cashflow. Por eso, es importante tener inquilinos a largo plazo en tus propiedades. Para mantener a los inquilinos contentos, aquí tienes algunas recomendaciones:
a) Alquila propiedades en buen estado y diseño atractivo. Así, los inquilinos estarán menos tentados a mudarse a otro lugar.
b) Responde a sus preguntas o quejas con máxima rápidez. La comunicación eficaz y la solución rápida de problemas contribuyen a una relación positiva.
c) Incrementa el alquiler ligeramente por debajo del precio de mercado. Si has tenido inquilinos excelentes y el precio de mercado aumenta durante su contrato, puedes considerar un aumento ligeramente inferior al precio de mercado como un gesto de aprecio por su buen comportamiento.
- Mantenimiento preventivo: Grandes gastos de reparación y mantenimiento pueden afectar significativamente tu flujo de efectivo. El mantenimiento preventivo es clave para evitar gastos mayores en el futuro. Es importante no postergar los gastos de mantenimiento de manera indefinida, como si no fueran necesarios. Al igual que un coche, una propiedad también requiere mantenimiento periódico para mantenerse en buen estado.
- Refinanciación o Subrogación Hipotecaria: De vez en cuando, es una buena idea verificar los tipos de interés en las hipotecas por tu entidad bancaria y la competencia. Si las tasas están disminuyendo, puedes considerar la refinanciación para reducir tu pago hipotecario mensual y, así, aumentar tu cashflow sin mucho esfuerzo.
❌Factores que perjudican tu cashflow
- Reparaciones y Mantenimiento: A nadie le agrada recibir un mensaje de un inquilino informando de una avería en el frigorífico o tener que lidiar con una gotera en el techo. Sin embargo, las reparaciones y el mantenimiento son una parte esencial de la inversión inmobiliaria. No todo se trata de obtener rentas. Idealmente, deberías destinar una parte de tus ingresos mensuales para crear un fondo de reserva destinado al mantenimiento.
- Rotación de Inquilinos: Cuando un inquilino se muda, en ocasiones te encuentras con sorpresas desagradables. Pueden surgir reparaciones que realizar, elementos para reemplazar y tareas de limpieza y pintura que deben llevarse a cabo. En muchas ocasiones, si el inquilino no ha cuidado adecuadamente la propiedad, el depósito de garantía puede resultar insuficiente para restaurar la propiedad a su estado original.
- Impagos: Puede ocurrir que un inquilino se retrase en el pago del alquiler o, en el peor de los casos, deje de pagar parcial o completamente. Este es uno de los mayores riesgos de arrendar una propiedad, por lo que la selección adecuada del inquilino es de suma importancia. No obstante, existen seguros de impago que pueden mitigar este riesgo.
- Vivienda Vacía: Sin ingresos, no es posible generar cashflow. Además, existe el riesgo de que la propiedad sea ocupada ilegalmente, y debes ser muy cuidadoso, ya que la legislación española no protege a los propietarios de propiedades ocupadas ilegalmente de la manera que debería.
