Antes de adentrarnos en la inversión inmobiliaria, es importante compararla con la inversión en bolsa y analizar las ventajas de cada tipo de inversión.
Al comprar un inmueble, las personas suelen tener dos objetivos: especulación (comprar con la intención de vender a un precio más alto) o inversión (comprar con el propósito de generar ingresos a través del alquiler).
Personalmente, cuando invierto en bienes raíces, mi enfoque es obtener ingresos futuros que me permitan lograr cierto grado de independencia financiera. Si la propiedad se aprecia en valor, eso es un beneficio adicional, pero mi intención principal es mantener la propiedad a largo plazo, a menos que se presente una burbuja inmobiliaria clara o circunstancias especiales, que veremos en otros artículos.
Cuando una persona compra acciones, adquiere una pequeña participación en la empresa, lo que la convierte en un inversor pasivo. Su retorno de inversión estará vinculado al rendimiento de la empresa, en términos de la apreciación del valor de las acciones y posiblemente dividendos.
🏘️Ventajas de los inmuebles
- Sencillez: Evaluar si una propiedad es una inversión sólida es menos complicado que determinar si una empresa lo es. Esto se debe a que estimar los ingresos del alquiler es más directo que pronosticar los flujos de efectivo futuros de una compañía.
- Estabilidad psicológica: El valor de una propiedad tiende a ser menos volátil en comparación con el precio de las acciones. La constante fluctuación en los precios de las acciones hace que invertir en bolsa sea psicológicamente más desafiante, especialmente en la era actual, donde podemos consultar los precios de manera constante a través de nuestros smartphones.
- Menor riesgo de fraude: Al comprar una propiedad, se tiene la oportunidad de visitarla en persona cuantas veces se desee, inspeccionar todos los aspectos relacionados con la propiedad y realizar un análisis detenido de los inquilinos. Si se actúa con diligencia, es complicado caer en engaños. En contraste, cuando se compran acciones, no se tiene el mismo control directo; los directivos de la empresa pueden gestionar indebidamente los fondos de la compañía o presentar información falsa, lo que podría llevar a situaciones desastrosas.
- Apalancamiento: El apalancamiento permite comprar una propiedad de 100.000€ con tan solo 30.000€, lo que amplía significativamente la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. En mi opinión, este concepto es fundamental, y muchas personas lo subestiman. Si más personas comprendieran su impacto, habría más inversores en propiedades. En la bolsa, es posible apalancarse, pero es mucho más arriesgado debido a la volatilidad del mercado y los altos niveles de apalancamiento permitidos. De hecho, la mayoría de quienes operan con apalancamiento en bolsa pierden dinero.
💰Ventajas de la Bolsa
- Liquidez: La Bolsa ofrece una liquidez significativamente mayor que los inmuebles. Si surge la necesidad de vender de un día para otro, basta con acudir a un bróker y vender las inversiones. En contraste, alguien que necesite vender una propiedad por necesidad probablemente tendrá que reducir su precio para atraer compradores y poder venderla más rápidamente.
Aunque la liquidez es una ventaja innegable, muchos inversores la utilizan de manera inadecuada, comprando y vendiendo con frecuencia debido al estrés de ver caer el valor de sus acciones y la impaciencia por obtener ganancias rápidas. - Diversificación: Mediante la inversión en fondos indexados, una persona puede fácilmente adquirir una participación en las 500 empresas más importantes de Estados Unidos y mantener una cartera diversificada sin necesidad de análisis constante. Por otro lado, si alguien posee únicamente una propiedad, se arriesga a una falta de diversificación, por ejemplo, si un inquilino no cumple con sus pagos.
- Costes de mantenimiento bajos: Tener acciones conlleva costes muy bajos en términos de comisiones de mantenimiento y custodia. Por el contrario, la propiedad inmobiliaria, especialmente a medida que envejece, requiere inversiones constantes en mantenimiento, además de costes asociados con seguros e impuestos.
- Gastos de compraventa: Al comprar acciones, los gastos de adquisición son relativamente bajos. En contraste, la adquisición de una propiedad implica costos significativos en forma de impuestos y otros gastos relacionados.
- Barrera de entrada: Iniciar una inversión en acciones es accesible con una inversión inicial pequeña. Por el contrario, para comprar una propiedad generalmente se requiere un desembolso inicial que oscila entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad. Esta diferencia hace que muchas personas no puedan acceder a la inversión en bienes raíces, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián.
Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y la elección de la mejor inversión no depende tanto del tipo de activo como del precio en relación con su valor intrínseco. En 2007, ambas opciones eran consideradas malas inversiones, pero en 2012 se convirtieron en excelentes oportunidades.
Para acabar, la Bolsa puede ser un complemento valioso si se comprende bien y se sabe lo que se está haciendo. No obstante, es importante tener en cuenta que cuando se comparan las rentabilidades, no se suele tener en cuenta el efecto del apalancamiento. En muchos mercados, con un grado adecuado de apalancamiento, la inversión inmobiliaria ha demostrado ser mucho más rentable que la Bolsa.
