Compra tierra, ya no la fabrican.
Te seré sincero. Los inmuebles no son todos idénticos. Algunos disminuirán su valor con el tiempo, algunos aumentarán de manera moderada, y otros experimentarán un aumento por encima del promedio.
Esto significa que no debemos comprar propiedades sin consideración. Uno de nuestros objetivos es invertir en áreas que tengan un fuerte potencial de apreciación. Por lo tanto, es crucial que comprendamos los factores que contribuyen al aumento de los precios de los inmuebles.
🧑🏼🤝🧑🏼Crecimiento de la población y economía
La demanda de viviendas está vinculada a los ingresos de los futuros compradores. En ciudades con un crecimiento económico más sólido, se observa un mayor número de compradores con ingresos elevados. Estas personas tienen la capacidad de gastar más en propiedades, lo que aumenta la demanda y, por ende, los precios.
A medida que los ingresos aumentan, más porcentaje de estos se destina a la compra de viviendas. En situaciones de recesión, la disminución de los ingresos conlleva a que las personas no puedan permitirse la compra de viviendas. Aquellos que pierden sus empleos pueden retrasarse en los pagos de sus hipotecas, lo que, en última instancia, puede llevar al embargo de sus propiedades.
Por lo tanto, las propiedades ubicadas en ciudades con abundantes oportunidades de empleo bien remuneradas experimentarán un mayor aumento en su valor, ya que atraen a más personas. Un ejemplo de esto es el auge experimentado en California debido al impacto de Silicon Valley.
💰Tipos de interés
Los tipos de interés tienen principalmente impacto en las cuotas mensuales de una hipoteca. Cuando los tipos de interés son elevados, los pagos hipotecarios se vuelven más costosos, lo que a su vez disminuye la demanda de viviendas. En este escenario, el alquiler se vuelve relativamente más atractivo en comparación con la compra de una casa, ya que los costos asociados con la compra se elevan.
🧠Sentimiento o Confianza del comprador
Las expectativas que tenga la sociedad en relación al mercado inmobiliario es de gran importancia; si las personas temen que los precios de las viviendas puedan disminuir, tienden a posponer la compra.
Cuando las perspectivas son optimistas y las personas tienen la impresión de que los precios de las viviendas continuarán aumentando año tras año, esto puede generar fuertes períodos de apreciación en el mercado inmobiliario, ya que la gente se apresura a comprar antes de que los precios suban aún más.
👨⚖️Seguridad Jurídica
Es esencial contar con un marco legal que proteja los derechos de propiedad privada y ofrezca vías legales para resolver disputas, como la recuperación de pagos adeudados a través de procesos judiciales o la posibilidad de desahuciar a un inquilino en caso de impago en un plazo razonable.
Asimismo, es fundamental que exista un mercado libre y que las partes involucradas puedan celebrar contratos de arrendamiento equitativos. Cuando el gobierno establece regulaciones que favorecen exclusivamente a los inquilinos, como ocurre actualmente en España, puede desincentivar la entrada de capital en el sector inmobiliario.
En última instancia, la estabilidad política y legal es de gran relevancia para atraer inversiones y capital a cualquier país.
🌍Inversores extranjeros
Los inversores buscan obtener un mayor rendimiento de su capital, lo que les lleva a buscar alternativas de inversión que ofrezcan rentabilidades superiores a las que pueden encontrar en sus mercados locales.
Esta creciente demanda de inversores extranjeros tiende a elevar los precios, ya que estos inversores a menudo provienen de lugares donde los costes son más elevados y las oportunidades de inversión menos rentables. Lo que podría parecer caro o no tan rentable para un residente local puede resultar atractivo y asequible para un inversor extranjero.
Esta tendencia es especialmente notable en regiones como la Comunidad Valenciana, las Islas Baleares y Canarias, donde aproximadamente un tercio de las compras son realizadas por inversores o compradores extranjeros. Esta es una tendencia que probablemente continuará, ya que el clima y el costo de vida en estas áreas resultan muy atractivos para ciudadanos del norte de Europa y otros países.
🏦Facilidad de crédito
Durante el auge económico entre 2000 y 2007, muchos bancos estaban dispuestos a dar hipotecas a personas con deudas elevadas en relación a sus ingresos. Además, exigían entradas muy bajas, llegando incluso a dar el 100% de financiación. Esto permitió que un mayor número de personas pudiera adquirir viviendas, lo que impulsó la demanda en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, tras la crisis crediticia de 2007, en España se han vuelto más estrictos en los requisitos para otorgar préstamos hipotecarios, especialmente en lo que respecta a la entrada inicial necesario para comprar una vivienda. Esto ha reducido la disponibilidad de hipotecas y ha dificultado que las personas más jóvenes accedan a la vivienda.
Este factor es esencial y, probablemente, es la principal razón por la que los mercados inmobiliarios en Estados Unidos, Australia y Canadá se han recuperado a los niveles de 2007 o incluso han superado esos niveles. En esos mercados, es posible comprar viviendas teniendo únicamente el 5% de entrada.
Por ejemplo, una pareja con 40.000€ actualmente podría aspirar a comprar una vivienda de hasta aproximadamente 140.000€. Sin embargo, con el mismo capital, si la entrada fuera del 5%, teóricamente podrían comprar una vivienda de 500.000€. Es en situaciones como estas donde surgen las burbujas inmobiliarias, impulsadas por la relajación del crédito y un apalancamiento excesivo.
🆕Oferta de obra nueva
La escasez de oferta tiende a elevar los precios, mientras que un exceso de oferta conlleva una disminución de los precios. En las áreas urbanas ya completamente desarrolladas y con una gran demanda, es probable que los precios aumenten, ya que no se prevé que haya más oferta disponible. Si la oferta se mantiene constante y la demanda crece, esto generalmente resulta en un aumento de los precios.
No obstante, durante el auge inmobiliario entre 2000 y 2007, se construyeron propiedades en exceso. Cuando se produjo el colapso del mercado inmobiliario, se generó un exceso de oferta que se manifestó en muchas ciudades a través de obras a medio terminar, edificios abandonados o vacíos. Ante este desequilibrio, con una oferta excesiva y una demanda en declive, los precios cayeron significativamente como parte del proceso necesario para equilibrar la nueva demanda con la oferta existente.
Por lo tanto, como regla general, es aconsejable buscar propiedades en áreas donde no haya un exceso de construcción y, si es posible, que cuenten con algún elemento que las diferencie de otras opciones en el mercado. Esto puede ayudar a mitigar el riesgo de caídas bruscas de precios relacionadas con un exceso de oferta.
